戴德梁行－2003上海房地产市场分析报告.pdf

1、经济回顾上海的经济增长在第一季度仍旧保持健康稳定的发展势头至今年一月份本市的国内生产总值增长率达到了 10.3%合同和实际吸引外商直接投资也获得了较高的增长分别为 10.2%和 13.2%房地产作为支柱产业也保持了相应的健康快速发展势头市场回顾租赁市场租赁市场2002 年第一季度上海高档住宅的租赁市场表现较为平静在租金与入住率上都没有明显的波动其中服务式公寓的租赁形式看好而高档公寓和别墅的租赁表现则略逊一筹跨国企业外籍员工仍旧是高档住宅租赁市场的主要需求因此服务式公寓的需求趋旺服务式公寓的平均租金由上季度的 16.7 美元/平方米/月攀升到了本季度的 17.28 美元/平方米/月同时在入住率上

2、也有小幅上升从上季度的 83%升至 84%物业的平均租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度相比服务式公寓的节节攀升高档公寓在租赁市场较为沉寂物业的平均租金由上季度的 12.4 美元/平方米/月下滑至 10.67 美元/平方米/月这已是半年来的再次下滑降幅约13.9%在租金下滑的情况下入住率在这个季度上升到了 82.7%租金下调入住率上升这是一个市场自我调整的结果别墅市场的表现与高档公寓的表现大体相同-租金略有下跌入住率积极上扬本季度别墅的平均租金为 21.1 美元/平方米/月较上季度的 22 美元/平方米/月有微微下挫入住率在一定程度上受平均租金降低的影响从上季的 8

3、1.5%上升到 87%销售市场销售市场1一级市场实行了招标拍卖政策土地供应市场更加透明规范2001 年新增经营性土地出让面积 1050 万平方米比 2000 年增长 20.2%二级市场在预售标准提高内外销并轨制度实行后2001 年批准预售面积 1659.2 万平方米同比增长 7.1%登记预售面积 1831.8 万平方米同比增长 1 研究范围扩大至起价 6000 元/平方米以上且均价在 7000 元/平方米以上的可售住宅和售价高于1500 美元/平方米的可售别墅26.1%供需比达到 11.022002 年 1 月份登记预售面积为 177.65 万平方米三级市场2存量房交易过户面积达到 1422.

4、4 万平方米同比增长 82.7%已达到同年商品房交易过户量的 64.1%这表明上海房地产二三级市场联动效应日益明显市场结构正逐步趋于合理 2一级市场是指国家以土地所有人的身份把土地使用权出让土地使用者或者作为国有土地的出租人出租给土地使用者二级市场又称增量房地产市场是指房地产开发经营企业将已投资建造的商品房销售出租或转让房屋建设工程三级市场是指(1)存量房地产转让(2)存量房屋出租租赁市场供应租赁市场供应在高档住宅市场中大部分优质别墅物业都只实行不售的经营模式供出售的别墅所占市场份额较少以下列表为本季的新上市楼盘其中有服务式公寓高档公寓别墅三种不同物业类型柏华丽豪华公寓西郊宾馆花园公寓伯爵山庄

5、区域长宁长宁闵行地址长宁路 833 号虹桥路 2065 号程家桥路 299 弄类型服务式公寓公寓别墅楼层数323-42单元数2613421单位面积平方米/套65-180150-330280-350入伙日期02 年 3 月02 年 3 月02 年 5 月销售价格(美元/平方米)只租不卖只租不卖只租不卖租赁价格(美元/平方米)1100-50003000-58004500-6000租金租金服务式公寓本季服务式公寓的平均租金有 3%的微小涨幅表现为由于强劲的市场需求各大主要服务式公寓都相应提升了租金价格相比高档公寓服务式公寓提供更多的客户服务更高水准的物业管理加上目前合理的租金价格所以越来越受到外籍人

6、士的喜爱尽管现时处于全球经济好转的初始阶段公司为外籍员工提供的住房待遇仍不如之前慷慨因此租金的上调也是渐进式的高档公寓高档公寓的租赁市场的活跃程度不及服式务公寓平均租金下降了近 10%别墅本季别墅的平均租金下降了 5%左右降幅在合理的波动范围内这主要是由于多数别墅租金的小幅下调导致的而一些品牌别墅在激烈的市场竞争中显示其强大的市场竞争力其租金的提升是最具说服力的上海高档住宅市场租金走势上海高档住宅市场租金走势(98Q3-02Q1)05101520253098Q398Q499Q199Q299Q399Q400Q100Q200Q300Q401Q101Q201Q301Q402Q1美元/平方米/月服务式

7、公寓高档公寓高档别墅入住率入住率服务式公寓本季度服务式公寓在租金上涨的情况下入住率仍能达到 84%这无疑是需求强劲的讯号可见在租赁市场中服务式公寓仍然是外籍人士偏爱的物业几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况这主要是缘于跨国大公司愿意为公司内的高级职员支付较高的租金以为他们提供高品质的生活本季度中低档服务式公寓的入住率也出现了较大幅度的增长高档公寓尽管高档公寓的平均租金有所下跌但该类物业的入住率有相应上升在激烈的市场竞争中物业以降价来提高入住率是市场调节的手段之一别墅本季度别墅的平均入住率高达 85%较上季飙升 5 个百分点平均租金方面与上季基本持平该入住率反映出较旺盛

8、的市场需求上海高档住宅入住率走势上海高档住宅入住率走势(98Q3-02Q1)20%40%60%80%100%98Q3 98Q4 99Q1 99Q2 99Q3 99Q4 00Q1 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1服务式公寓高档公寓高档别墅资料来源资料来源戴德梁行戴德梁行 研究部研究部销售市场供应供应 新增供应量(单位万平米)高档住宅市场不仅总量放大且其所占市场份额也保持了同步的快速增长从 1999年 7.0%上涨为 2001 年的 13.9%升幅将近 1 倍资料来源泛城研究及开发顾问1999 年以前上海可售高档住宅主要以外销住宅为主由于受亚洲金融危机

9、影响而处于开发低潮1999 年后房地产市场逐渐步入有序发展状态出现了大批外资内销高档住宅进入 2000 年上海整体经济形势回暖房改政策深化国内开发商也开始涉足这一领域出现大批内资高档住宅代表楼盘有圣约翰名邸等当年市场新增量大幅上升较 1999 年涨幅达 89%2001 年土地实行招标拍卖加之内外销并轨政策的实行使房地产市场更趋活跃市场供应量稳步上扬形成内资外资共同发展的良好态势随着世茂滨江花园一期江临天下中凯城市之光汤臣怡园等一系列楼盘的上市推出高档住宅市场竞争更为激烈在 2002 年第 1 季度共有 10 个新盘推出上市面积总计 42.1 万平方米据经验分析住宅物业主要集中在后三季度上市20

10、02 年 2 季度将会有长宁区的春天花园以及徐汇区的亚都国际花园三期和虹桥乐庭二期等高档楼盘推向市场另外浦东的家化滨江苑和长宁区的园林天下也将于 2 季度进行软性推广预计今年高档住宅上市面积仍将突破 200 万平方米高档住宅供应量分析(19992001)(万平方米)13941440165998.17185.62327.0%12.9%13.9%05001000150020001999200020010%4%8%12%16%20%全市住宅上市量高档住宅上市量高档住宅份额世茂滨江花园二期仁恒滨江花园三期绿地名人坊一期东方金门花园区域浦东浦东黄浦长宁地址潍坊西路 1 号浦城路 111 号中华路 492

11、 号定西路 718 号建筑面积(万平方米)10.25.864.8栋数1243楼层数4818321830单元数430300400400单位面积平方米85-900180-200110-16087-140入伙日期2003.122003.52003.82003.7销售价格元/平方米130001900012000-240007300-10000均价 8800资料来源泛城研究及开发顾问 区域分布特征全市高档住宅供应量相对集中从 1999 年至今各区域高档住宅累计供应量来看主要集中在浦东徐汇和长宁三个区域占到全市高档住宅累计总量的 67%资料来源泛城研究及开发顾问2002 年 1 季度的新盘主要集中在浦东和

12、徐汇两区长宁和黄浦也有一定供应量受新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响预计未来高档住宅的开发将主要集中高档住宅不同区域供应比较0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000年2001年2002年一季度长宁徐汇浦东黄浦静安卢湾虹口普陀在黄浦静安长宁卢湾等改造力度较大的区域而沿江沿河等具独特景观资源的区域例如黄浦江两岸北外滩等区域也将成为豪宅的主要集中区与只租不卖的高档别墅比可售高档别墅仍占少数本季度几乎未见有新高档别墅进入市场价格价格资料来源泛城研究及开发顾问从 19992001 年当年新推物业均价来看1999 年均价为 8705 元/平方米2000 年均价为

13、8691 元/平方米与 1999 年相比基本持平而 2001 年均价则上升为 9259 元/平方米较 2000 年涨幅为 6.5%从价格分布结构来看均价 7000-10000 元/平方米的物业供应占高档住宅市场主流但其比例逐年减少均价在 15000 元/平方米以上的高档住宅比例在 2000 年有较大幅度上升于 2001 年这个比例稳定在 11%左右资料来源泛城研究及开发顾问价 格 分 布 结 构 分 析(1 9 9 9-2 0 0 1)元/平 方 米7 5.6%7 7.8%8 2.9%1 3.1%1 0.5%1 2.0%1 1.4%1 1.7%5.1%0%2 0%4 0%6 0%8 0%1 0

14、 0%1 9 9 92 0 0 02 0 0 17 0 0 0-1 0 0 0 01 0 0 0 0-1 5 0 0 01 5 0 0 0 以 上2002年1季度价格结构分析元/平方米56.8%7.1%36.1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002年一季度7000-1000010000-1500015000以上2002 年 1 季度均价在 15000 元/平方米以上高档住宅推量有非常明显的增长究其原因主要为世茂滨江花园二期和仁恒滨江花园三期新推量较大而带动其比例迅速上扬比例结构的增加也提升了该季度新推物业的均价上升为 11470 元/平方米从未来潜在供应地

15、块并结合世茂滨江中凯城市之光仁恒滨江瑞虹新城等现有大规模高档楼盘的后续推量来看未来均价 700010000 元/平方米的物业仍将是主流供应产品但 15000 元/平方米以上的物业推量有一定增长未来高档住宅市场竞争将相当激烈高档别墅的售价较上个季度的 2076 美元/平方米下降了 5%别墅物业的供需关系没有发生大的变化需求需求由于近期银行连续降低贷款利息居民人均可支配收入不断上升中国成功加入世界贸易组织和上海申博概念兴起等诸多利好因素对楼市起到了良好的促进作用根据本行 3 年 40000 余份需求调研问卷的跟踪研究发现购房群体的承付能力中高于 65 万元以上部分增长非常明显2001 年愿意购买

16、65 万元以上中高档物业的比例达到 16.51%较 2000 年上升了8.7%这部分购房消费群体比例上升非常明显但是在这部分群体中绝大多数仍集中在 66-75 万元之间占到了承付能力在 65 万元以上部分的 42.28%其次为 76-85 万元占到 25.15%而承付能力大于 100 万元以上的则仅为 6.44%说明这部分位于消费金字塔顶端客户的容量仍比较有限47.19%22.02%12.34%7.22%5.12%6675万75万36.84%28.27%8.36%3.48%4.33%2000199975万35万3645万4655万5665万6.11%由于新上市的高档别墅较少所以本季度的高档别墅得到较大消化平均销售率达到了 88%基础设施基础设施 十五期间上海试点建设城镇安亭松江朱家角高桥浦江等的相继启动带动了上海进入城市郊区化的进程展望十五期间的房地产投资总量将达到 2800亿左右存量房交易量将与新建商品房交易量持平形成三类市场联动的良好局面房地产市场初步成熟预计到十五期末房地产业占 GDP 的比例将不低于 10%市场展望市场展望租赁市场租赁市场?服务式公寓和别墅整体表现突出仍将保持较