1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 中央中央政治局会议在地产领域的五大看点政治局会议在地产领域的五大看点 房地产行业专题研究报告2022.5.1 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 4 月月 29 日中央日中央政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月，我们认
2、为未来六个月地产政策出台更为频度将进一步提升。相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。我们看好地产蓝筹的投资机会，密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。我们看好地产蓝筹的投资机会，兼顾效率和信用，推荐保利发展、招商蛇口、金地集团、万科企业、滨江集团、兼顾效率和信用，推荐保利发展、招商蛇口、金地集团、万科企业、滨江集团、华发股份、绿城中国、美的置业、华润置地和龙湖集团华发股份、绿城中国、美的置业、华润置地和龙湖集团。以防风险视角看待地产业。以防风险视角看待地产业。我们认为，不能抽离上下文语境理解中央政治局会议对地产行业调控的政策要求。20
3、19 年底，政治局会议是站在保民生的角度谈论地产行业。2021 年底，政治局会议是站在稳增长角度看地产业。到了 2022年 4 月，政治局会议是站在防风险的视角评论地产行业。我们相信，房住不炒的总体目标从未变化，但不同时间实现这一目标的主要手段不同。2019 年底主要是限制需求，2021 年底是开始尝试托底需求，而 2022 年 4 月则是积极发力，释放需求，稳定预期。因城施策因城施策政策空间大，不等于力度大。政策空间大，不等于力度大。4 月 29 日政治局会议继续强调因城施策。区域差异方面，虽然一线城市的政策发力空间大，限购、限贷、限价、限售调整余地大，但这些城市刺激需求的必要性远不如低线城
4、市，刺激的可能副作用也偏大。我们相信，未来因城施策的重点在二线和二线以下城市，而一线城市也会出现按揭贷款利率下降，行业整体有均衡复苏的希望。合理看待改善性需求。合理看待改善性需求。本次政治局会议强调支持刚需和改善性需求。我们认为，人民追求更美好的生活，卖小买大，卖旧买新，只要用来自住，就是完全符合房住不炒要求的。房住不炒不等于一个家庭只能买一次房子。因此，我们认为在普宅标准认定，优惠首付比例适用标准（即首套房认定标准）方面，政策都有放宽的可能。预售资金监管预售资金监管协同配合，避免局部风险扩大为整体风险。协同配合，避免局部风险扩大为整体风险。本次政治局会议提到优化商品房预售资金监管。这不仅意味
5、着政策高度关注经营性现金回流问题，更说明监管层关注不同地方主体、监管主体之间协同问题，避免局部的防风险措施，变成在整体上扩大风险的举措。以需求侧为主，供给侧为辅的调控思路。以需求侧为主，供给侧为辅的调控思路。我们注意到，本次政治局会议并没有提到太多供给侧措施（例如产业并购等）。我们相信，推动市场复苏，化解底层资产质量下行问题，才是应对宏观经济风险的主要有效措施。当前，基本面风险仍有待化解，局部疫情在四月依旧拖累市场表现，开发企业拿地投资热情进一步下行。风险因素：风险因素：个别企业继续出险债务展期或违约的风险；局部疫情反复使得部分销售中心不能开放的风险。政策从机遇期到高潮期，地产蓝筹仍在好的投资
6、窗口。政策从机遇期到高潮期，地产蓝筹仍在好的投资窗口。局部疫情反复之下，二季度基本面没有反弹，我们认为，上半年房企各项指标都将显得十分疲弱。但决定地产股走势的，并非基本面，而是政策面。本次政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。我们看好地产蓝筹的投资机会，兼顾效率和信用，推荐保利发展、招商蛇口、金地集团、万科企业、滨江集团、华发股份、绿城中国、美的置业、华润置地和龙湖集团。房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市（维持）强于大市（维持）房地产房地产行业行业专题研究报告专
7、题研究报告2022.5.1 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评级 股价股价 EPS（元）（元）PE（交易（交易 币种）币种）21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 万科 A 买入 19.38 1.94 2.10 2.26 2.54 10.0 9.2 8.6 7.6 万科企业 买入 18.64 1.94 2.10 2.26 2.54 7.8 7.2 6.7 5.9 招商蛇口 买入 15.67 1.16 1.29 1.23 1.11 13.5 12.1 12.7 14.1 保
8、利发展 买入 18.12 2.29 2.46 2.72 3.35 7.9 7.4 6.7 5.4 金地集团 买入 14.28 2.08 2.03 1.97 2.10 6.9 7.0 7.3 6.8 龙湖集团 买入 39.00 3.69 3.46 3.81 4.19 8.5 9.1 8.3 7.5 旭 辉 控 股集团 买入 3.83 0.83 0.80 0.74 0.72 3.7 3.9 4.2 4.3 碧桂园 买入 5.47 1.16 1.02 1.06 1.28 3.8 4.3 4.2 3.4 华润置地 买入 35.30 3.73 4.14 4.53 4.93 7.7 6.9 6.3 5.8
9、 绿城中国 买入 13.96 1.78 2.00 2.07 2.17 6.3 5.7 5.4 5.2 美的置业 买入 15.06 3.16 2.92 3.40 5.11 3.9 4.2 3.6 2.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 4 月 29 日收盘价 rQnOnOqOsRoQzRrMnPoPzQ8ObPaQsQnNnPtRjMmMsPkPnNpNaQqRpRvPrNsMxNoNpN 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2022.5.1 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 中央政治局会议：地产领域的五大看点中央政治局会议：地产领域的五大看点
10、.1 从防风险视角看待地产业.1 因城施策政策空间大，不等于政策力度大.3 正确看待合理改善.6 预售资金监管莫让局部防风险，变成整体增加风险.7 以需求侧为主，供给侧为辅的调控大思路.7 基本面风险有待化解基本面风险有待化解.8 一季度销售探底，疫情反复进一步影响市场.8 高价地不断消化.10 新开工大幅削减，估计低线削减最多.11 风险因素风险因素 .12 政策从机遇期到高潮期，地产蓝筹好的投资窗口政策从机遇期到高潮期，地产蓝筹好的投资窗口.12 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2022.5.1 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1：全国房地产开发投资按季
11、度同比.3 图 2：全国政府性基金收入按季度同比.3 图 3：100 个大中城市中三线城市住宅类土地成交总价及面积.4 图 4：杭州集中供地土地出让总价及面积.4 图 5：历史上按揭贷款利率超过 LPR（基准利率）幅度与销售的关系.8 图 6：样本企业销售回款及同比.9 图 7：样本企业货币资金变动.9 图 8：样本企业经营活动产生的现金流量净额.9 图 9：招保万金四家地产龙头企业的季度销售金额.9 图 10：样本城市新房销售套数.10 图 11：样本城市二手房销售套数.10 图 12：样本企业各季度营业收入及增速.11 图 13：样本企业各季度归母净利润及增速.11 图 14：样本企业各季
12、度毛利率.11 图 15：样本企业各季度净利率.11 表格目录表格目录 表 1：历次中央政治局会议对房地产行业的表述.1 表 2：近期各城市因城施策的一些案例.4 表 3：房屋转让增值税（原营业税）的要求.6 表 4：深圳普通住宅认定标准的变迁.6 表 5：近期部分城市调整首套房认购标准.7 表 6：各企业 2022 年 4 月的销售数据.10 表 7：2022 年一季度部分披露数据的企业新开工及竣工面积.11 表 8：重点公司盈利预测及估值表.12 房地产房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2022.5.1 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 2022 年 4 月 29 日，中共中央政治
13、局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。表 1：历次中央政治局会议对房地产行业的表述 日期日期 房地产表述房地产表述 2012 年 12 月 4 日 加强房地产市场调控和住房保障工作 2013 年 7 月 31 日 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展 2013 年 12 月 3 日 做好住房保障和房地产市场调控工作 2015 年 4 月 30 日 建立房
14、地产健康发展的长效机制 2015年 12月 14日 要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。2016 年 4 月 29 日 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。2016 年 12 月 9 日 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制 2017 年 4 月 25 日 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。2017 年 7 月 24 日 要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。2019 年 7
15、月 30 日 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020 年 4 月 17 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020 年 7 月 30 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。2020年 12月 11日 促进房地产市场平稳健康发展 2021 年 4 月 30 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。2021 年 7 月 30 日 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，
16、促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。2021 年 12 月 6 日 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2022 年 4 月 29 日 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。资料来源：人民网，中信证券研究部 中央中央政治局会议：政治局会议：地产领域的地产领域的五大看点五大看点 从防风险从防风险视角看待地产业视角看待地产业 我们不能只关注会议对房地产行业的提法，也需要关注会议在提及房地产行业时的语境。大体来说，中央政治局会议提到房地产，有三类语境。第一类，是站在民生的角度谈论房地产。例如，2019 年底政治局会议谈论房地产，是这么说的：三是确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。要发挥政府作用保基本，注重普惠性、基础性、兜底性，做好关键时点、困难人群的基本生活保障。要稳定就业总量，改善就业结构，提升就业质量，突出抓好重点
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